SeaKorean구매자 우위 · 평년보다 뚜렷하게 느슨한 시장
켄트의 최근 3개월 평균(2026년 7월 기준) 중간 판매가는 $644K로 1년 전보다 6.9% 올라 오름세가 뚜렷합니다. 집은 호가의 99.6%에 팔렸고 매물이 계약되기까지 20일이 걸렸습니다. 구매자 우위에 평년 대비 느슨한 신호까지 겹쳐 협상력이 확실히 구매자 쪽에 있습니다.
지표가 말해주는 것
지표 요약
- Zillow 시장 온도는 43으로 구매자 우위 구간입니다(같은 달 평년 74). 평년보다 크게 식어 구매자가 고르고 협상할 여지가 큽니다.
- 재고는 4.6개월(매물 ÷ 월 계약 기준)로 같은 달 평년(2.4개월)의 1.9배이고, 1년 전(3.6개월)보다 늘었습니다. 매물 건수는 1년 전보다 +20%입니다. 평년보다 매물이 넉넉해 구매자가 고를 여지가 생겼습니다.
- 매물의 32%가 가격을 내렸습니다(평년 25%, 1년 전 32%). 평년보다 가격을 내리는 매물이 많아 호가가 조금씩 밀리고 있습니다.
- 집은 호가의 99.6%(평년 101.6%)에 팔렸고 계약까지 20일(평년 11일)이 걸렸습니다. 평년보다 오래 걸리고 호가보다 낮게 팔려, 구매자가 협상력을 쥔 흐름입니다.
- 같은 집 기준 집값 지수(ZHVI)는 1년 전 대비 −1.1%, 최근 3개월 흐름을 연율로 환산하면 −2.5%입니다. 최근 몇 달은 소폭 내리는 흐름입니다.
앞으로 3개월 전망
- 평년 계절 흐름을 5–7월 평균 실적에 적용하면 10–12월 마감 거래는 판매가 약 $639K(−0.9%), 계약까지 약 43일(6–8월 평균 20일), 재고 −25% 수준으로 움직이는 게 평년 모습입니다.
- 계절 약세와 올해의 느슨한 흐름이 겹쳐 가격 조정이 평년보다 클 수 있습니다. 가격 인하 비율과 판매일수가 더 늘어나는지 보세요.
- 30년 고정금리는 7.03%로 4주 전보다 0.37%p 올랐습니다. 최근 1년 최고치 부근이라 구매 수요를 누르는 힘이 가장 큰 구간입니다.
협상 여지가 있는 구간입니다. 가격 인하 이력이 있는 매물 위주로 인스펙션·클로징 비용 조건을 요구해볼 만합니다. 금리가 오르는 중이라 오퍼 전에 금리 고정(rate lock) 시점을 미리 정해두세요.
호가를 최근 판매가 기준으로 현실적으로 잡으세요. 가을로 갈수록 거래가 줄어드니 지금 내놓거나, 봄 성수기(2–4월)까지 기다리는 쪽을 고르세요.
규칙 기반: 시장 상태는 Zillow 시장 온도 지수(70 이상 강한 판매자 우위, 55 이상 판매자 우위, 44 이상 균형, 28 이상 구매자 우위, 그 아래 강한 구매자 우위)로 나눕니다. 지표마다 1년 전 같은 달, 2016년 이후 같은 달 평균(평년)과 비교해 수준을 나누고, 수준별로 미리 써 둔 문장을 골라 숫자를 채웁니다. 전망은 평년 계절 흐름(Redfin 2015–2025)을 최신 실적에 적용하고 올해 편차를 덧붙인 참고치이며 예측 모델이 아닙니다.
모기지 금리
주간 · 전주 대비매물 활동 · 2026년 8월
건수 · 전년 동월 대비 (광역)한 달에 얼마 드나요?
- 원리금$3,395
- 재산세$503
- 주택 보험$150
- 대출 금액
- $509K
- 필요한 현금
- $143K
- 권장 연소득
- $174K
필요한 현금 = 다운페이 + 클로징 비용(집값의 약 2.5%). 권장 연소득은 주거비가 세전 월소득의 28%를 넘지 않는 기준이에요. 다운페이가 20% 미만이면 모기지 보험(PMI, 대출액의 연 0.5%로 가정)이 붙어요.
살까, 빌릴까?
| 도시 | 전형적인 월세 | 살 때 월 부담 | 집값 ÷ 연 월세 | 전형적인 집값 |
|---|---|---|---|---|
| $2,286 | $3,615 월세의 1.6배 | 20.6배 | $565K | |
| $1,740 | $3,144 월세의 1.8배 | 23.4배 | $488K | |
| $1,748 | $3,312 월세의 1.9배 | 24.6배 | $516K | |
| $2,001 | $3,817 월세의 1.9배 | 24.9배 | $598K | |
| $1,907 | $3,743 월세의 2.0배 | 25.6배 | $586K | |
| $2,278 | $4,609 월세의 2.0배 | 26.6배 | $727K | |
| $1,973 | $4,049 월세의 2.1배 | 26.9배 | $636K | |
| $1,946 | $4,053 월세의 2.1배 | 27.3배 | $637K |
집값은 Zillow 집값 지수(ZHVI, 중간 가격대 주택), 월세는 Zillow 렌트 지수(ZORI, 신규 계약 기준)예요. 월세 자료가 도시 단위로 없는 곳은 빠져 있어요. 흔히 쓰는 기준으로 집값이 연 월세의 20배를 넘으면 빌리는 편이 월 부담이 덜해요. 다만 살 때는 집값 상승과 원금 상환(저축 효과)도 함께 따져야 해요.
Greater Seattle 22개 도시 비교
| 균형 48(−20) | $705K | −1.5% | 26일 | 99.3% | 32% | $2,278광역 | |
| 판매자 우위 57(−10) | $2.47M5월 | −0.8% | 20일 | 98.2% | 24% | $2,827 | |
| 강한 구매자 우위 26(−39) | $1.58M | −5.3% | 44일 | 97.9% | 37% | $3,587 | |
| 균형 52(−14) | $1.34M | −3.9% | 32일 | 98.2% | 32% | $2,828 | |
| 균형 44(−35) | $1.33M | −3.9% | 35일 | 97.8% | 36% | $2,640 | |
| 균형 49(−15) | $1.25M | −5.2% | 29일 | 98.4% | 33% | $2,603 | |
| 균형 44(−25) | $1.02M | −2.3% | 25일 | 98.8% | 32% | $2,940 | |
| 구매자 우위 38(−42) | $983K | −5.3% | 28일 | 98.6% | 39% | $2,613 | |
| 균형 48(−15) | $942K | −0.7% | 17일 | 100.3% | 33% | $2,349 | |
| 구매자 우위 37(−26) | $937K | −1.8% | 35일 | 100.2% | 33% | $2,404 | |
| 판매자 우위 62(−5) | $866K | −1.6% | 17일 | 100.4% | 29% | $2,234 | |
| 구매자 우위 33(−23) | $865K5월 | −3.6% | 48일 | 99.9% | 37% | $2,417 | |
| 판매자 우위 57(−8) | $761K | −2.4% | 17일 | 100.9% | 33% | $2,003 | |
| 균형 48(−24) | $761K | −2.6% | 27일 | 99.5% | 37% | $2,170 | |
| 구매자 우위 40(−32) | $698K | −1.9% | 28일 | 99.2% | 33% | $2,236 | |
| 판매자 우위 57(−14) | $673K | −0.3% | 14일 | 99.8% | 28% | $1,783 | |
| 구매자 우위 43(−31) | $645K | −1.1% | 20일 | 99.6% | 32% | $1,973 | |
| 판매자 우위 56(−16) | $616K | −1.6% | 15일 | 100.1% | 32% | $1,946 | |
| 구매자 우위 41(−32) | $599K | −0.5% | 26일 | 99.9% | 36% | $1,907 | |
| 균형 51(−16) | $598K | −0.3% | 22일 | 99.6% | 34% | $2,001 | |
| 구매자 우위 39(−54) | $547K | +0.1% | 24일 | 99.9% | 35% | $2,286 | |
| 균형 45(−27) | $532K | +0.3% | 20일 | 99.8% | 32% | $1,748 | |
| 판매자 우위 63(−9) | $488K | +0.1% | 11일 | 100.6% | 31% | $1,740 |
시장 상태는 Zillow 시장 온도 지수 기준이에요: 70 이상 강한 판매자 우위, 55 이상 판매자 우위, 44 이상 균형, 28 이상 구매자 우위, 그 아래 강한 구매자 우위. 괄호 안은 같은 달 평년(2018년 이후)과의 차이예요. 작은 글씨로 달이 붙은 판매가는 Zillow 판매 자료가 없어 Redfin 자료를 쓴 곳이에요.
언제 팔고, 언제 살까 · 켄트
| 지표 | 1월 | 2월 | 3월 | 4월 | 5월 | 6월 | 7월 | 8월 | 9월 | 10월 | 11월 | 12월 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 판매가연평균=100 | 95.6 | 97.5 | 98.1 | 101.7 | 102.6 | 101.6 | 99.9 | 100.7 | 101.0 | 99.2 | 99.9 | 102.2 |
| 호가 대비 판매가% | 100.3 | 101.1 | 102.0 | 102.6 | 102.9 | 102.0 | 101.4 | 100.6 | 100.6 | 100.1 | 100.1 | 100.0 |
| 호가 초과 판매% of 거래 | 38 | 43 | 52 | 56 | 60 | 54 | 50 | 44 | 41 | 37 | 36 | 35 |
| 판매일수일 (중간값) | 30 | 23 | 11 | 9 | 6 | 8 | 9 | 12 | 13 | 17 | 21 | 24 |
| 재고 개월 수개월 | 1.6 | 1.2 | 1.0 | 1.1 | 1.3 | 1.3 | 1.5 | 1.6 | 1.6 | 1.5 | 1.5 | 1.1 |
| 가격 인하 비율% of 매물 | 23 | 17 | 23 | 20 | 26 | 29 | 31 | 37 | 34 | 36 | 28 | 20 |
| 신규 매물연평균=100 | 78 | 84 | 111 | 117 | 139 | 133 | 123 | 115 | 105 | 89 | 65 | 41 |
| 재고연평균=100 | 73 | 72 | 74 | 86 | 102 | 118 | 131 | 132 | 128 | 117 | 95 | 72 |
- 5월 마감 거래가 호가의 102.9%에 팔림 (연중 최고)
- 그달 거래의 60%가 호가 초과, 판매일수 6일
- 판매가가 가장 높은 달은 5월 마감 (연평균 대비 +2.6%)
- 계약은 마감 약 한 달 전이라 리스팅은 3–4월이 적기
- 1월 마감 판매가가 연평균 대비 −4.4% (연중 최저)
- 그달 호가 대비 100.3%, 판매일수 30일로 여유
- 단점: 12월 신규 매물이 연평균의 41%라 고를 집이 적음
- 8월 재고가 연평균의 132%로 1년 중 가장 많음
- 8월 매물의 37%가 가격 인하 이력
- 8–9월 호가 대비 100.6% · 100.6%, 가격 조정 여지
부동산 용어, 한 줄로
- 시장 온도Market Heat Index
- Zillow가 매물 조회수, 가격 인하 비율, 3주 안에 계약되는 비율로 계산하는 0–100 지수예요. 55 이상이면 판매자 우위, 44 아래면 구매자 우위, 그 사이는 균형이에요.
- 중간 판매가Median sale price
- 그달 팔린 집값을 한 줄로 세웠을 때 가운데 값이에요. 비싼 집이 많이 팔린 달에는 시세가 안 바뀌어도 올라 보일 수 있어요.
- 집값 지수ZHVI
- Zillow가 같은 집들의 시세 변화를 따라가며 만든 '전형적인 집값'이에요(중간 가격대 주택 기준). 거래 구성에 덜 흔들려 추세를 보기 좋아요.
- 월세 지수ZORI
- Zillow가 새로 맺어진 렌트 계약으로 만든 '전형적인 월세'예요. 아파트·콘도·주택을 모두 포함해요.
- 호가 대비 판매가Sale-to-list
- 판매가 ÷ 마지막 호가예요. 100%를 넘으면 호가보다 비싸게 팔린 것이고, 경쟁 오퍼가 많다는 뜻이에요.
- 재고 개월 수Months of supply
- 지금 나와 있는 매물을 요즘 계약 속도로 다 팔 때 걸리는 개월 수예요. 짧을수록 판매자에게 유리해요.
- 계약까지 걸린 기간Days to pending
- 매물로 나온 날부터 오퍼를 받아들여 계약(펜딩)할 때까지 걸린 날수의 중간값이에요.
- 펜딩Pending
- 오퍼가 받아들여져 계약했지만 아직 클로징(잔금·명의 이전) 전인 상태예요.
- 컨틴전시Contingency
- 인스펙션, 감정가, 융자 승인 같은 조건이 안 맞으면 계약을 풀 수 있게 넣는 조항이에요. 경쟁이 센 시장에서는 빼고 오퍼하기도 해요.
- 인스펙션Inspection
- 전문 검사관이 구조·지붕·배관·전기 등을 점검하는 거예요. 결과를 보고 수리나 가격 조정을 요청할 수 있어요.
- 에스크로Escrow
- 제3자인 에스크로 회사가 계약금·잔금과 서류를 맡아 두었다가 조건이 모두 채워지면 넘겨 주는 절차예요. 워싱턴주에서는 보통 에스크로 회사가 클로징을 진행해요.
- 클로징 비용Closing costs
- 대출 수수료, 타이틀 보험, 에스크로 수수료처럼 잔금 때 드는 비용이에요. 구매자는 보통 집값의 2–3% 안팎을 준비해요.
- 다운페이 · 모기지 보험Down payment · PMI
- 다운페이는 집값 중 대출 없이 내는 돈이에요. 일반 대출에서 20% 미만이면 모기지 보험(PMI)이 붙고, 대출 잔액이 집값의 80% 아래로 내려가면 없앨 수 있어요.
- 사전승인Pre-approval
- 대출 기관이 소득·신용을 확인해 얼마까지 빌려줄 수 있는지 미리 확인해 준 서류예요. 오퍼할 때 거의 필수예요.
- 금리 고정Rate lock
- 정해진 기간(보통 30–60일) 동안 약속한 금리를 유지해 주는 거예요. 금리가 오르는 때에는 오퍼 전에 시점을 정해 두세요.
- 일반 대출 · 점보Conforming · Jumbo
- 정부 기준 대출 한도(카운티마다 다름) 안이면 Conforming, 넘으면 Jumbo예요. 시애틀처럼 집값이 높은 곳은 Jumbo 비중이 커요.
- 정부 보증 대출FHA · VA
- FHA는 다운페이 3.5%부터 가능한 정부 보증 대출이고, VA는 군 복무자와 가족을 위한 대출로 다운페이 없이도 가능해요.
- 관리비HOA
- 콘도·타운홈 단지의 관리비예요. 월 부담 계산에 꼭 넣고, 특별 부과금(special assessment) 계획도 확인하세요.
- 재산세Property tax
- 카운티가 평가액에 매기는 세금이에요. 킹·스노호미시·피어스 카운티는 대략 평가액의 0.8–1.2% 수준이고, 정확한 금액은 카운티 재산 조회에서 확인할 수 있어요.
- 부동산 양도세REET
- 워싱턴주는 집을 팔 때 판매가 구간별 누진 세율의 부동산 양도세를 내요(보통 판매자 부담). 세율은 워싱턴주 국세청(DOR) 안내에서 확인하세요.
출처와 방법
판매·매물 지표: Zillow Research — 중간 판매가, 평균 호가 대비 판매가, 호가 초과 판매 비율, 계약까지 걸린 기간(중간값), 가격 인하 매물 비율, 신규 매물·신규 계약·매물 수, 시장 온도 지수(전체 주택, 월간, 계절조정 없음). 도시·ZIP은 3개월 이동평균이고, 재고 개월 수는 그달 매물 수 ÷ 신규 계약 건수예요. Zillow 자료가 없거나 짧은 곳은 Redfin Data Center(2026년 5월까지, 이후 공개 중단) 자료로 채우고 이름에 표시해요.
모기지 금리: Freddie Mac PMMS 30년·15년(주간), Optimal Blue 30년 Conforming·Jumbo·FHA·VA — FRED 경유. 매물 활동: Realtor.com Housing Inventory(시애틀·타코마·벨뷰 광역, 월간, FRED). 집값·렌트 지수: Zillow ZHVI·ZORI(월간). 계절성: Redfin 월별 평균(가격·매물·재고는 각 연도 평균을 100으로 놓은 지수). 월 상환액 추정은 중간 판매가의 80% 대출, 그달 30년 고정 평균 금리, 원리금만 넣은 값이에요.
데이터는 매주 금요일 자동으로 갱신돼요. 참고용 공공 데이터이고, 실제 거래는 에이전트·대출 기관과 꼭 확인하세요.